Desde nuestro despacho de abogados en Carabanchel explicamos la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la modificación de la actualización de la renta del alquiler en los arrendamientos de vivienda.

La actualización de la renta del alquiler en los arrendamientos de vivienda es la facultad que tiene el arrendador de incrementar anualmente la cantidad que el inquilino paga en concepto de renta para que vaya en consonancia con la variación de los precios al consumo.

La actualización de la renta viene prevista en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Este artículo ha sido modificado en varias ocasiones, por lo que habrá que estar al texto de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que estaba en vigor a la fecha de celebración del contrato de arrendamiento de vivienda.

En esta publicación nos ocupamos del régimen legal de la actualización de la renta en aquellos contratos de arrendamiento de viviendas celebrados desde el 1.04.2015 hasta el 5.03.2019, y los que se han celebrado desde el 6 de marzo de 2019 en adelante.

Límite a la actualización de la renta en los alquileres de vivienda

(Abogados en Carabanchel).  Como consecuencia de la elevada subida del índice de precios al consumo (IPC) por la fuerte inflación debida a la guerra de Ucrania y otras causas relacionadas con el incremento del precio de las fuentes de energía y materias primas, se ha dictado el Real Decreto-Ley 6/2022 que establece con carácter excepcional y temporal un  límite a la actualización de la renta en los arrendamientos de vivienda, estableciendo como máximo que la renta pueda subir un 2%.

Contratos a los que afecta esta limitación de la actualización de la renta.

Esta medida extraordinaria sólo afecta a los contratos de arrendamiento de vivienda por lo que quedan fuera los arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

La duración está prevista hasta el próximo 31 de diciembre de 2022, por lo que todos los contratos de arrendamiento de vivienda que tengan que actualizarse hasta esa fecha solo podrá subirse la renta como máximo un 2%, aunque la medida puede ser prorrogada en el futuro.

Lo vemos mejor con un ejemplo:

1. a) Un contrato firmado el 1 de octubre de 2021 en el que se pactó que la renta se actualizaría anualmente conforme a las variaciones del IPC.
2. b) El día 1 de octubre de 2022, fecha en la que debería actualizarse la renta para todo el año, solo podrá subirse el 2%.

La actualización de la renta en los arrendamientos de vivienda

(Abogados en Carabanchel). La subida o actualización de la renta es la facultad que tiene el arrendador de incrementar anualmente la cantidad que se paga por el alquiler.

Este aumento de la renta suele ir asociado al índice de precios al consumo (IPC), por lo que el porcentaje de variación que sufra éste es el que se le aplica al importe del alquiler para conocer cuánto ha de pagar el arrendatario en el siguiente año.

Es importante que la actualización de la renta del alquiler venga acordada en el contrato de arrendamiento, ya que si no viene no puede revisarse (artículo 18 LAU).

Actualización de la renta del alquiler en los arrendamientos de vivienda celebrados desde el 1.04.2015 hasta el 5.03.2019

El artículo18 de la LAU dispone para sobre la actualización de la renta en los arrendamientos de vivienda lo siguiente:

“1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.

2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.”

Artículo 18 de la LAU

Lo más destacado de la actualización de la renta en los alquileres de vivienda:

El artículo 18 de la LAU instituye para estos contratos celebrados entre el 6.06.2015 hasta el 5.03.2019:

1. a)Libertad de pactos en cuanto al establecimiento de este mecanismo de actualización de la renta.
2. b)Dentro de estas libertad, si en el contrato no figura pactada la actualización de la renta, la renta no se revisará mientras esté vigente el contrato.
3. c) Al existir la libertad de pactos, se puede actualizar la renta anualmente en el porcentaje acordado en el contrato (ejemplo: se puede pactar que la renta subirá un 3% anual…),  y conforme al índice de actualización que se quiera; ejemplo: actualizar la renta conforme al Índice de Precios al Consumo (IPC) o cualquier otro.
4. d)Solo se puede actualizar la renta anualmente.
5. e)Cuando haya pacto de actualización de la renta, pero su contenido esté difuso sobre el índice a aplicar, se aplicará el nuevo índice de garantía de la competitividad.
6. f)El arrendador ha de notificarle al inquilino el importe de la renta actualizada que debe abonar a partir del mes siguiente a aquel en que entre en juego la subida de la renta.
7. g)Aunque la facultad de pedir la actualización no está sometido a plazo específico, sus efectos se producen ex nunc, de modo que no resulta admisible reclamar con carácter retroactivo la revisión de la renta.

Actualización de la renta del alquiler en los arrendamientos de vivienda celebrados a partir del 6.03.2019 en adelante

El artículo18 dispone para estos contratos lo siguiente:

” 1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.”

Articulo 18 de la LAU

Lo más destacado de la actualización de la renta en los alquileres de vivienda:

El actual artículo 18 de la LAU establece:

1. a)Libertad de pactos en cuanto al establecimiento de este mecanismo de actualización de la renta.
2. b)Dentro de estas libertad, si en el contrato no figura pactada la actualización de la renta, la renta no se revisará mientras esté vigente el contrato.
3. c) No se podrá subir la renta por encima del IPC .
4. d)Aunque la facultad de pedir la actualización no está sometido a plazo específico, sus efectos se producen ex nunc, de modo que no resulta admisible reclamar con carácter retroactivo la revisión de la renta.
5. e) Se introduce un tercer párrafo en el apartado 1 que establece que la actualización de la renta tendrá como límite máximo el IPC,por lo que el arrendador no podrá establecer subidas superiores a dicho índice.

Diferencias en la actualización de la renta según la fecha del contrato de arrendamiento

(Abogados en Carabanchel). En los contratos de arrendamiento anteriores al 6 de marzo de 2019 se puede actualizar la renta anualmente en el porcentaje que se acuerde en el contrato mientras que en los contratos posteriores a esa fecha el incremento de la renta no podrá exceder del IPC. 

Actualizar la renta de un alquiler

Lo habitual es que las partes hayan acordado en el contrato que la renta se actualizará anualmente conforme a las variaciones del IPC que se publique por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Si en internet buscamos la página web oficial del INE hay una aplicación para actualizar las rentas con el IPC.

(Abogados en Carabanchel). Normalmente en el contrato se hace constar que para la actualización se tomará en cuenta el último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato, o que se tomará en cuenta como mes de referencia el anterior a la fecha de celebración del contrato, aunque en esta cuestión hay que estar a cómo se ha redactado la cláusula de actualización.

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