Adquirir la propiedad por usucapión por uno de los propietarios exige que lo posea a título de dueño único durante el tiempo establecido.

Antes de continuar recordar que la usucapión o prescripción adquisitiva es un modo previsto legalmente para que una persona pueda adquirir la propiedad de un bien o derecho por la posesión continuada en concepto de dueño durante los plazos previstos en la ley.  

Posiciones jurídicas sobre la posibilidad de adquirir la propiedad de un elemento común por usucapión

1. A) No se puede adquirir la propiedad por usucapión

De un lado, existe un sector doctrinal que opina que los copropietarios de un elemento común no pueden adquirir la propiedad exclusiva de dicho elemento común por el transcurso del tiempo establecido para la usucapión, ya que ello llevaría consigo la desafectación de dicho elemento común y la modificación del Título constitutivo y de todas las cuotas de participación, requiriendo para ello la unanimidad de todos los propietarios.

Lo que sí parecen admitir es que, desechada la posibilidad de adquirir la propiedad del elemento común, pueda ese comunero poseedor adquirir el uso privativo del elemento común. 

Ejemplo:

Uno de los propiestarios pertenecientes a una comunidad de propietarios viene poseyendo un espació común durante más de 30 años y pretende adquirir la propiedad exclusiva mediante usucapión. 

Esta corriente doctrinal opina que si se desafecta dicho elemento común y pasa a ser propiedad de ese vecino su cuota de participación y la de todos los vecinos se vería afectada y requeriría la unanimidad para la modificación del título constitutivo, cuestión que no se va a alcanzar en la práctica. Ahora bien, el vecino poseedor si puede por el transcurso del tiempo usar privativamente en exclusiva ese elemento común. 

1. B) Sí se puede adquirir la propiedad por usucapión

(Abogados en Carabanchel). Esta posición doctrinal considera que pese a la dificultad de usucapir un elemento común en copropiedad, al que están sujetas las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, cabría dicha posibilidad siempre y cuando concurran los requisitos para que se estime la usucapión, si bien, haciendo hincapié en la necesidad de que el comunero haya poseído como dueño exclusivo y excluyente durante el plazo de tiempo exigido legalmente.

Lo que sí deja claro este sector es que aquellos elementos comunes que lo sean por naturaleza no podrían ser usucapidos por los comuneros quedando reservada esta excepcional manera de adquirir la propiedad para los elementos comunes por destino. 

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 9ª), sentencia de 24.07.2019

“SEXTO.- Para determinar si es posible o no la usucapión de estos elementos, debemos considerar la especificidad, que dentro del sistema general de la copropiedad, presenta el régimen de propiedad horizontal.

Así, en el régimen de propiedad horizontal, caracterizado por la distinción entre elementos privativos -pertenecientes en propiedad plena y excluyente a cada propietario de los distintos pisos o locales, que se extiende también a los anejos inseparables de los mismos- y elementos comunes -destinados al adecuado uso y disfrute del edificio-, se distingue, a su vez, entre elementos comunes por naturaleza y destino siendo aquéllos los que son absolutamente imprescindibles para la propia existencia de la propiedad horizontal, por cuanto sin la copropiedad sobre los mismos no puede entenderse el régimen especial y se haría imposible de raíz el disfrute de las partes privativas, mientras que los elementos comunes por destino, serían aquellos en que el carácter común nace del título o de acuerdo de los propietarios, siendo susceptibles, por modificación de uno u otro, de cambiar su naturaleza.

Aquellos elementos comunes por naturaleza son, por su propia esencia, imperativos, mientras que sobre los elementos comunes por destino caben los actos de disposición de los propietarios, siempre que se realicen válidamente. Incluso, podría establecerse otra categoría, en cierto modo mixta, pues en el edificio puede haber determinados elementos comunes por naturaleza que, sin embargo, y en cierta parte de los mismos, permitirían un uso privativo, siempre que ese sea compatible y no afecte a la esencia de la función común de ese elemento.

Por tanto hay que descartar, de raíz, por su propia configuración y funcionalidad, la posibilidad de usucapión de elementos comunes por naturaleza.

Y, en relación con los elementos comunes por destino, se requeriría un acto de desaefectación del elemento común que lo hiciera susceptible de la posesión exclusiva, excluyente y en concepto de dueño, que se requiere para usucapir, pues como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2007 :

“Si se admite que aquella vivienda del portero viene comprendida entre los elementos comunes del inmueble, en el concepto que señala el artículo 396 del Código Civil , es lógico que ese derecho que en su favor tienen reconocido los copropietarios no puede ser objeto de usucapión en favor de los demandados o de alguno de los propietarios en el ámbito de la propiedad horizontal. Para hacer efectivo el derecho que resulta de la usucapión establecida en el artículo 1957 es preciso que esté basado en una posesión durante diez años en concepto de dueño, con buena fe y justo título, siendo obvio que no vale la intención subjetiva para poseer en este concepto si ello no se apoya en un título apto y suficiente, y es evidente que no puede merecer esta calificación la que se disfruta por mera tolerancia de la Comunidad de Propietarios”.

Todo lo más, se podría admitir la posibilidad de usucapir el uso de un elemento por destino que no fuera imprescindible para el mejor aprovechamiento de los elementos privativos, pero en ese caso, el uso, al igual que el que pudiera haber sido concedido por la propia Comunidad, seguiría el régimen aplicable al uso privativo de un elemento común, que, a salvo que esté reconocido en el título constitutivo, es el sometimiento a los acuerdos válidamente adoptados por la Junta.”

Requisitos para adquirir un elemento común por usucapión

Partiendo de la posibilidad de adquirir la propiedad de un elemento común por destino mediante la usucapión, sería necesario que se dieran una serie de requisitos según se trate de usucapión ordinaria y extraordinaria.

Usucapión ordinaria

(Abogados en Carabanchel). Loas requisitos exigidos son:

1. a) Posesiónde elemento común en concepto de dueño, pública, pacífica y continuada.
2. b) Buena fedel poseedor
3. c) Justo título
4. d) Transcurso del tiempode posesión: Para bienes inmuebles 10 años entre presentes y 20 años entre ausentes 

Usucapión extraordinaria

(Abogados en Carabanchel). Este será el modo más habitual en la prescripción adquisitiva de la propiedad de elementos comunes.  Los requisitos exigidos son:

1. a) Posesión del elemento común en concepto de dueño, pública, pacífica y continuada.
2. b) Transcurso del tiempo de posesión: Para inmuebles 30 años.

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