La ley exige una serie de requisitos para impugnar acuerdos de la comunidad de propietarios, y uno de los requisitos para impugnar los acuerdos de la Comunidad de propietarios es estar al corriente en el pago total de las deudas vencidas.

El incumplimiento de estos requisitos procedimentales impide que el Juzgado entre a conocer del fondo del asunto y desestimará la demanda de impugnación por incumplimiento de estas condiciones legales.

(Abogados en Carabanchel). Entre los requisitos que se exigen a los propietarios que pretende impugnar los acuerdos de la Comunidad por las Juntas de propietarios de las comunidades, podemos destacar los siguientes:

1.- El legitimado para impugnar es el propietario de piso o local perteneciente a la Comunidad.

2.- El propietario que pretende impugnar un acuerdo ha tenido previamente que manifestar su oposición a dicho acuerdo en la votación o haber salvado su voto. La abstención no es válida para impugnar después, ni evidentemente que votase a favor del acuerdo y luego rectifique.

3.- Que la impugnación judicial se realice dentro de los siguientes plazos (artículo 18.1 LPH):

• Dentro del año siguientecuando se trate de acuerdos contrarios a la ley o los estatutos.
• Dentro de los tres mesessiguientes cuando el acuerdo resulte gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
• Dentro de los tres mesessiguientes cuando el acuerdo suponga un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

4.- Estar al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad o consignar su importe judicialmente (salvo la excepción que ya hemos comentado).

Seguidamente nos vamos a ocupar de este último de los requisitos al ser uno de los más habituales.

Requisito para impugnar de estar al corriente en el pago de las deudas con la comunidad 

La Ley de Propiedad Horizontal exige para impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios que el impugnante esté al corriente en el pago de las deudas con la comunidad.

Se trata, como decimos, de un requisito de procedibilidad,  lo que significa que el Juzgado no entrará a conocer sobre la legalidad del acuerdo impugnado si no se ha cumplido con este requisito previamente a interponer la demanda.

La regla general de esta exigencia está prevista en el citado artículo 18.2 de la LPH dispone: “Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.”

Aunque como siempre, hay excepciones:

(Abogados en Carabanchel). La ley establece una excepción a la regla general de estar al corriente de las deudas con la comunidad que es la siguiente:

Aunque no se esté al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad se podrán impugnar acuerdos de la Junta de propietarios siempre y cuando el acuerdo verse sobre el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 de la LPH.

Fuera de esta excepción, el propietario que va a impugnar el acuerdo comunitario debe estar al corriente de los pagos o debe consignar en el Juzgado el importe debido.

El artículo 18.2 LPH es el que establece dicha excepción, al indicar: “Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 LPH entre los propietarios“.

La razón de ser de esta excepción radica en que no puede exigirse la previa consignación o pago de las cantidades debidas a la comunidad cuando lo que se está discutiendo es la legalidad del propio acuerdo en el que el pago exigido se está haciendo en función del establecimiento o alteración de las cuotas de participación. 

Con un ejemplo lo entenderán mejor:

(Abogados en Carabanchel). Se impugna un acuerdo de la comunidad que consiste en eximir del pago de las obras de bajada del ascensor a cota cero a los propietarios de los bajos comerciales, entendiendo que el coeficiente de estos bajos sea asumido por los propietarios de las viviendas.

(Abogados en Carabanchel). Este acuerdo supone una alteración del sistema de participación en los gastos comunes puesto que no se ajusta al sistema establecido por la comunidad, por lo que dicho acuerdo estaría comprendido en la excepción prevista.

Sentencia exigiendo cumplimiento requisitos para impugnar acuerdos de la la comunidad

“Es decir, todo propietario que pretenda impugnar un acuerdo, sea cual sea el fundamento de la impugnación o la finalidad de la misma, siempre que no se esté ante ese supuesto excepcional citado, ha de estar al corriente del pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad, de todas las cuotas vencidas, o consignarlas previamente en sede judicial.

Pues bien, en el caso que nos ocupa, examinada la demanda, el acuerdo cuya nulidad se pretende, evidentemente, como dice la juzgadora de instancia, no es el supuesto previsto como excepción, acuerdo de la Junta que tenga que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 de la LPH entre los propietarios, extremo indiscutido, sino que es un acuerdo por el que se liquidaba la deuda que la actora, a la fecha de su aprobación, mantenía con la Comunidad y se acordaba el inicio de las acciones legales de reclamación de la misma.”

Audiencia Provincial de Badajoz, Mérida, (Sección 3º), de 4.12.2018

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