Desde nuestro despacho de abogados en Carabanchel queremos explicar si las deudas con la Comunidad del anterior propietario tienen que ser abonadas por el actual dueño de la vivienda o local.

Las deudas con la comunidad de propietarios serán a cargo de aquellas personas que eran la propietarias en su momento de la vivienda o local y que no pagaron los recibos mensuales por los gastos comunes que les giró la comunidad.

(Abogados en Carabanchel). Los propietarios de los distintos pisos o locales pertenecientes a un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal son las deudores y por tanto la comunidad de propietarios podrá demandarlos para reclamarles las cantidades debidas.

(Abogados en Carbanchel). Ahora bien, como la vivienda queda afecta por ley al pago de los créditos que haya a favor de la comunidad correspondientes a la anualidad corriente, y a los tres años anteriores (artículo 9.1 e) de la LPH). El propietario actual que haya comprado una vivienda que tuviera deudas con la comunidad por el anterior propietario estará obligado al pago de la deuda que tenga del año corriente y de los 3 anteriores. 

Prescripción de las deudas.

La acción de reclamación de cantidad por cuotas de comunidad impagadas prescribe a los CINCO AÑOS.

El artículo 1966.3ª del Código Civil establece:

“Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes:

1.ª La de pagar pensiones alimenticias.

2.ª La de satisfacer el precio de los arriendos, sean éstos de fincas rústicas o de fincas urbanas.

3.ª La de cualesquiera otros pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves.”

La prescripción cuando el piso o local pertenece a varios propietarios

Cuando un piso o local pertenece a varios propietarios, la prescripción de los cinco años alegada por cualquiera de ellos, beneficia a los demás.

En la sentencia del Pleno del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha 4.11.2021 se establece que el pronunciamiento relativo a la prescripción beneficia a la comunidad a la que pertenece, por lo que también favorece al resto de copropietarios codemandados.

Cualquiera de los partícipes puede actuar en juicio cuando lo haga en beneficio de la comunidad, puesto que la sentencia que en su favor recaiga aprovechará a todos los comuneros, sin que les pueda afectar la adversa. No es óbice a lo anterior que el demandado al recurrir no manifestara que actuaba en beneficio de la comunidad, dado que lo relevante no es eso, sino que el fundamento material de la acción, en caso de prosperar, redunde en beneficio y provecho de la comunidad.

Acerca de la obligatoriedad del pago de la totalidad de las deudas con la Comunidad del anterior propietario

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su artículo 9.1, apartado e), establece dos cuestiones al respecto:

1ª.- Son obligaciones de cada propietario, la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

2ª.- El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

Como vemos por la redacción del anterior precepto, existen 2 conceptos distintos:

• Por un lado, el obligado personalal pago de los gastos comunes del inmueble, que será el propietario del inmueble que no ha pagado las cuotas comunitarias durante el tiempo en el que ha sido dueño.
• Y de otro, que la vivienda queda afecta,con independencia de quien sea su actual dueño, al pago de los gastos comunes de la anualidad corriente y los 3 años anteriores, aunque el actual dueño no sea el deudor de la Comunidad.

En respuesta:

(Abogados en Carabanchel). En el ejemplo que hemos puesto del Banco, al haberse adjudicado la vivienda en subasta en fecha 01.09.2020, la vivienda queda afecta al pago de las deudas de la anualidad corriente (año 2020) y los tres años anteriores (2019, 2018, 2017), por lo que el Banco deberá pagar la deuda de ese período al estar por ley afecta la vivienda adquirida al cumplimiento de esa obligación

Obligación personal de pago de la deuda y afección real de la vivienda

Para explicar la separación de ambas obligaciones, acudimos a los razonamientos de la Audiencia Provincial de Valencia.

” Sobre los sujetos obligados al pago de las cuotas comunitarias y la afección real del inmueble.

El art. 9.1 de la LPH establece que cada propietario debe “contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble….” y su párrafo tercero expresa que:

” El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación”. 

La Resolución de la DGRN de 9 de Febrero de 1.987 señala que si el piso o local hubiera pasado a manos de un tercero en quien no concurra la condición de deudor personal de las mensualidades reclamadas, también contra él deberá dirigirse la demanda, “pero no en cuanto a la pretensión personal de obtención de una sentencia condenatoria al pago, sino en cuanto a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afección real ya existente por disposición legal”.

Significado de la afectación sobre la vivienda que queda al pago de las deudas con la Comunidad

(Abogados en Carabanchel). Significa que aunque el actual propietario no sea el deudor personal con la Comunidad, el piso o local adquirido va a responder de las deudas con la Comunidad del anterior propietario con un límite que se extiende a la anualidad en la que se adquiera y a los tres años anteriores.

No se trata de que el actual propietario sea deudor personal de la Comunidad, sino que el inmueble queda afecto al pago de las cantidades que se le deban a la Comunidad por el período establecido por ley.

Quien sí es el deudor personal con la Comunidad y sigue siéndolo, es el propietario antiguo que no pagó los recibos durante el tiempo que fue dueño de la vivienda o local.

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