La extinción o disolución de condominio está regulada en los artículos 400 y 406 del Código Civil y es una forma práctica de dividir una comunidad de bienes. Por cierto, recuerda que desde un punto de vista legal, una comunidad de bienes, condominio o copropiedad significan lo mismo.

Por ejemplo, cuando una pareja o un matrimonio ha comprado a medias el hogar familiar, ambos son copropietarios, es decir, el inmueble pertenece a ambos sin establecer de forma concreta qué partes físicas son de cada uno. Lo más habitual es que la propiedad se reparta al 50%.

También puede ocurrir que cuatro hermanos hereden una casa y cuenten, cada uno, con un 25% de la propiedad.

La extinción de condominio es una solución si el matrimonio se va a divorciar o los hermanos quieren repartirse el inmueble y terminar con la comunidad de bienes. Consiste en que una de las partes cede la propiedad de la vivienda a otra y puede darse sin hipoteca o con ella.

Con la cesión de propiedad se suele producir una contraprestación económica a favor del titular que cede su proporción de la casa, aunque no es obligatorio. Por esta razón, la extinción del condominio es una pariente lejana de la compraventa, solo que con una clara ventaja fiscal: pagas menos impuestos.

Extinción de condominio con o sin contraprestación

Antes de entrar en los detalles fiscales de la disolución de condominio es importante que tengas en cuenta que Hacienda siempre está alerta. Aunque la contraprestación económica no es obligatoria durante la extinción, ceder una parte de un inmueble sin recibir nada a cambio puede ser considerado como una donación encubierta. En consecuencia, la Agencia Tributaria la gravará como tal.

La donación suele acarrear más impuestos que la compraventa y que la extinción. Por cierto, la contraprestación puede ser en dinero o de otra forma. Por ejemplo, en el caso de extinción del condominio con hipoteca sobre la vivienda, si una parte decide asumir el préstamo de la otra, esta operación se considera como un pago en metálico. En consecuencia, sería una parte de la contraprestación.

Los impuestos de la extinción de condominio

Como la extinción de condominio no se considera una transmisión patrimonial, tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Esto significa que la carga fiscal oscila entre el 1% o el 1,5% del valor presente de la vivienda según la autonomía en la que esté. El que se queda con el bien es el que paga el AJD. Recuerda que a esta cantidad debes sumar los gastos del notario, como verás más adelante.

Otra buena noticia fiscal consecuencia de que la extinción no sea transmisión patrimonial es que la parte que cede la propiedad no tiene que declarar la Plusvalía Municipal, el llamado Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) que se abona en cada ayuntamiento. Esto implica que la tributación se aplaza hasta la siguiente transmisión.

“Como la extinción de condominio no se considera una transmisión patrimonial, tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)”

Un último beneficio fiscal a tener en cuenta es que la extinción de condominio, en principio, no genera un incremento o disminución patrimonial en renta. Por lo tanto, no está sujeta al pago del Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF) que se presenta en la declaración anual.

Para que esta situación sea válida es necesario que las adjudicaciones correspondan con la cuota de titularidad. Si se produjera un exceso de adjudicación sí que habría variación de patrimonio y, por tanto, estaría sujeta a tributación.

Es mejor ver este supuesto con un ejemplo. El inmueble costó 120.000€ y ahora vale 160.000€. Si recibes un 50% del valor actual como compensación, 80.000€, cuando en su momento pagaste 60.000€, has obtenido una ganancia patrimonial de 20.000€. Esta cantidad sí que estaría sujeta a tributación.

Cómo se hace la extinción de condominio

Una vez superadas las negociaciones entre las partes copropietarias y alcanzado un acuerdo respecto a la extinción de condominio, es tan sencillo como acudir al notario para firmar una escritura.

(Abogados en Carabanchel) En caso de divorcio, los cónyuges también pueden optar por hacerlo mediante el Convenio Regulador de mutuo acuerdo que acompaña a la demanda de divorcio. A través de esta operación se puede extinguir el condominio por voluntad mutua. Los actos realizados dentro del convenio, una vez aprobados judicialmente, se inscriben en el Registro de la Propiedad.

¿Existe alguna limitación si se quiere extinguir el condominio de la vivienda familiar?

No existe ninguna limitación para pedir la extinción del condominio. En situaciones de crisis matrimonial o de la pareja de hecho en la que el Juez de Familia haya atribuido el uso de la vivienda familiar a los hijos o a uno de los cónyuges o miembros de la pareja de hecho, el otro puede interesar la extinción del proindiviso aunque aquella medida esté vigente.

¿De qué manera se puede disolver el proindiviso de la vivienda familiar?

Si ambos cónyuges como copropietarios del 50% en proindiviso de la vivienda familiar se ponen de acuerdo en disolver el condominio no hay problema para llevarlo a cabo, como ya hemos explicado, voliuntariamente, bien por acuerdo por el que uno de los cónyuges se adjudica el pleno dominio de toda la vivienda familiar (100%) indemnizando al otro por el valor de su participación; o bien, cuando ambos deciden la venta de la vivienda a un tercero y se repartirán el precio obtrendio según la participación de cada uno de ellos en el inmueble.

Es muy frecuente que los clientes acudan a nuestro despacho de abogados en Carabanchel porque no existe acuerdo y la persona que no tiene el uso quiere extinguir el condominio.

(Abogados en Carabanchel) En estos casos hay que acudir a la vía judicial disolviendo el proindiviso ejercitando la acción judicial de la división de cosa común y solicitar la venta del bien en pública subasta. Ahora bien, adjudicada en subasta la vivienda familiar, subsistirá el derecho de uso a favor de los hijos o cónyuge que estableció el Juez de Familia, permaneciendo así hasta que se extinga dicho derecho.

La acción de división de cosa común es un supuesto de que los cónyuges o los miembros de una pareja son copropietarios al 50% cada uno en proindiviso de la vivienda familiar pero el Juez le ha atribuido a uno de ellos el uso de la misma al amparo de lo dispuesto en el artículo 96 del Código Civil.

En estos casos la doctrina considera que el derecho de uso de la vivienda familiar atribuido judicialmente no es un derecho real sino un derecho de carácter familiar que puede ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

Una vez inscrito el derecho de uso atribuido a uno de los cónyuges copropietarios, ¿es posible solicitar la división de la cosa común?

(Abogados en Carabanchel) La respuesta es afirmativa, al entender la jurisprudencia que la atribución del uso no impide la extinción del condominio conforme al artículo 400 del Código Civil. El derecho de uso inscrito en el Registro de la Propiedad , mientras se mantengan las circunstancias que dieron lugar a la atribución de dicho uso por el Juez, no se verá afectado por la división, siendo oponible dicho derecho de uso frente al tercer adquirente de la vivienda quien tendrá que respetar que continúe dicho uso a favor del cónyuge durante el tiempo que se le otorgó.

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