La ley establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en comunidad, por lo que en cualquier momento podrá pedir la división de la cosa común.

artículo 400 del Código Civil:

» Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.»

Vamos a ver algunas cuestiones que se plantean en el procedimiento de división de la cosa común cuando hay una hipoteca:

¿Se puede instar la división de cosa común cuando hay una hipoteca que grava el bien?

La respuesta es que SÍ.

El derecho a obtener la división de la cosa común por cualquiera de los copropietarios no tiene otra excepción o limitación que el pacto de indivisión de los copropietarios y aun así, con las limitaciones que el propio artículo 400 párrafo segundo establece.

Cada comunero o copropietario puede exigir la extinción de la comunidad y la ley impone a los demás la división, porque el régimen de comunidad tiene una naturaleza transitoria e incidental.

No impide el ejercicio de la acción de división de cosa común que sobre el bien exista una hipoteca o un embargo.

¿Cabe la venta en subasta cuando el bien está gravado con hipoteca?

( Abogados en Carabanchel   )  Cuando el bien objeto de la división de cosa común fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás ni su venta a un tercero, se sacará a pública subasta y se repartirá su precio entre los comuneros en función de su cuota de participación.

Nada impide la venta del bien en pública subasta aunque esté gravado con hipoteca.

Si la disolución del condominio se lleva a cabo mediante subasta judicial, ha de quedar claro que, la posición del acreedor hipotecario está plenamente garantizada, lo que viene a significar que quien adquiera la finca en subasta, sea uno de los condueños o un tercero, la recibirá gravada con la correspondiente hipoteca.

artículo 405 Código Civil:

«La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.»

¿La adjudicación del bien en la subasta de cosa común cancela la hipoteca existente?

Ningún efecto de purga o cancelación de las cargas existentes sobre la finca puede implicar el proceso de disolución de condominio, cualquiera que sea el procedimiento por el que se lleve a efecto: división de la finca en partes que se adjudiquen a cada comunero, enajenación (tanto en venta directa, como en subasta pública) a uno de los condueños que compensa económicamente a los demás, o venta a un tercero con reparto del precio entre los cotitulares sin perjuicio de que en este caso, por acuerdo de las partes, se minore el valor de la cuota gravada en el importe de la carga.

( Abogados en Carabanchel  ) ¿Procede la subasta de la división de la cosa común cuando hay una hipoteca superior al valor del inmueble?

La respuesta es que sí.

La confusión en estos casos se produce con lo dispuesto en el artículo 666 de la LEC que trata sobre la valoración inmuebles para subasta:

«Si el valor de las cargas o gravámenes iguala o excede del determinado para el bien, el Secretario judicial dejará en suspenso la ejecución sobre ese bien.»

Como veis, en una ejecución forzosa sobre inmuebles, si el valor de la carga (en su caso la hipoteca) supera el valor de tasación del bien, no saldrá a subasta.

Ahora bien, este artículo 666 LEC no es de aplicación a los procedimientos de división de cosa común, como recoge el Tribunal Supremo (Sala 1ª) en sentencia de 22.02.2012:

« No es esta la situación del litigio, puesto que aquí se requiere la subasta para dividir el bien indivisible y no para la satisfacción de las deudas del propietario del bien. La hipoteca subsiste de acuerdo con lo que dispone el artículo 405 Código Civil y la división de la finca no altera el crédito hipotecario».

¿Si una tercera persona se adjudicara la vivienda en subasta, que pasaría con la hipoteca?

Como venimos diciendo, se impone al adjudicatario de la vivienda en subasta la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, subrogándose en la responsabilidad que de ellos se deriva, no en la deuda que origina semejante responsabilidad.

Esto significa que no se necesita el consentimiento del Banco hipotecante para que salga a subasta el inmueble por un procedimiento de división de cosa común.

En estos supuestos, solo cambia el responsable en tanto que como adquirente del bien sujeto a una hipoteca, debe soportar la ejecución por las deudas impagadas, pero no se convierte en deudor ni se subroga en esta posición. Lo que en definitiva viene a ser lo siguiente: «Si el adquirente en subasta de la finca no paga la hipoteca, el Banco la podrá sacar a subasta pero no podrá reclamarle la diferencia que faltase entre el precio de adjudicación y la total deuda, ya que esa tercera persona no es deudor del Banco».

(Abogados en Carabanchel   ) El Tribunal Supremo nos recuerda lo siguiente:

» El adquirente por tanto, resultará afectado por la hipoteca en tanto que responsable por su cualidad de titular de los bienes adquiridos en subasta, aunque no se produzca una novación porque el deudor se mantiene. En definitiva y como resumen, debe recordarse que lo que cambiaría en la adjudicación a un tercero es el titular de la garantía, no el de la deuda.«

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